La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió para las compras posteriores al 31 de diciembre de 2012, pero sigue viva para quienes adquirieron antes. Y sigue generando litigios: cada año hay contribuyentes que dejan de aplicarla, o a quienes se la deniegan, en situaciones donde el criterio administrativo ha cambiado.
En los últimos meses se han asentado tres criterios que conviene conocer, porque permiten recuperar cuotas de ejercicios todavía no prescritos. El más relevante llegó en octubre de 2025: el dinero de la venta de la vivienda destinado a cancelar la hipoteca forma parte de la base de la deducción, en contra de lo que venía sosteniendo la Dirección General de Tributos.
Qué queda de la deducción
La disposición transitoria 18.ª de la Ley del IRPF mantiene la deducción, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, para quienes cumplan dos condiciones:
Haber adquirido la vivienda habitual, o satisfecho cantidades para su construcción, rehabilitación o ampliación, antes del 1 de enero de 2013.
Haber aplicado efectivamente la deducción por esa vivienda en un ejercicio anterior a 2013, con las excepciones que se analizan más abajo.
Los números del régimen no han cambiado:
Base máxima: 9.040 euros anuales de lo satisfecho en el año.
Porcentaje: 7,5 % en el tramo estatal y 7,5 % en el autonómico, salvo que la comunidad autónoma haya aprobado otro.
Deducción máxima anual: 1.356 euros por contribuyente.
Límite: la deducción no puede superar las cuotas íntegras estatal y autonómica.
Hay además un principio que conviene tener presente: es una deducción única para toda la vida del contribuyente. Lo ya deducido en viviendas anteriores, y las ganancias que en su día quedaron exentas por reinversión, minoran lo que queda por deducir.
Situación 1. Vendiste la vivienda y cancelaste la hipoteca con el precio
Es el supuesto más frecuente y el que más dinero ha costado a los contribuyentes. Alguien vende su vivienda habitual y, en el mismo acto, destina parte del precio a cancelar el capital pendiente del préstamo que la gravaba. La pregunta es si ese importe entra en la base de la deducción de ese ejercicio.
La resolución del TEAC de 20 de octubre de 2025 (R.G. 2995/2025), dictada en recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio interpuesto por la Directora del Departamento de Gestión Tributaria, responde que sí.
El razonamiento del Tribunal se apoya en el carácter fungible del dinero: lo determinante no es el origen concreto de los fondos empleados, sino la causa del pago, que es extinguir el préstamo que financió la adquisición de la vivienda habitual. Que el dinero proceda del propio precio de venta no altera la naturaleza de la operación.
Importa subrayar que el recurso lo interpuso la Administración y que el TEAC lo desestimó. El criterio favorable al contribuyente es ahora el que vincula a los órganos de gestión.
El requisito que casi nadie menciona: el artículo 70
Aquí está el punto técnico por el que, en la práctica, se deniegan muchas solicitudes. La deducción exige la llamada comprobación de la situación patrimonial del artículo 70 de la Ley del IRPF: el patrimonio neto al final del periodo debe superar al del inicio al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar intereses ni demás gastos de financiación.
En el supuesto resuelto, el TEAC entiende que ese requisito se cumple, porque en el año de la venta el contribuyente ha obtenido rentas netas positivas, incluida la derivada de la propia transmisión. Pero no es automático: es un cálculo que hay que hacer y, llegado el caso, acreditar.
Si vas a solicitar la rectificación de una autoliquidación por este motivo, el expediente debe incluir ese cálculo. Presentarlo sin él es dar a la Administración el argumento para denegarlo.
Situación 2. No aplicaste la deducción antes de 2013
El requisito de haber practicado efectivamente la deducción en un ejercicio anterior a 2013 deja fuera a mucha gente. Pero no a todos, y la diferencia depende del motivo por el que no se aplicó.
La sentencia del Tribunal Supremo 1626/2023, de 4 de diciembre (ECLI:ES:TS:2023:5262), fijó la regla general: hacen falta los dos requisitos, adquisición anterior a 2013 y aplicación efectiva previa. Y admitió una excepción: cuando la deducción no se practicó porque todavía no se había superado el importe invertido en una vivienda habitual anterior. El Supremo rechazó, en cambio, extender la excepción a quien simplemente creyó por error que no podía deducir.
La resolución del TEAC de 22 de abril de 2024 (R.G. 765/2023) completó el cuadro distinguiendo tres situaciones:
Sí puede aplicarse quien no la practicó antes de 2013 porque no estaba obligado a declarar por razón de sus rentas.
Sí puede aplicarse quien declaró pero no tuvo cuota íntegra en ningún ejercicio anterior a 2013, de modo que no había deducción posible. Si en ejercicios posteriores sí tiene cuota, puede deducir.
No puede aplicarse quien, estando obligado a declarar, presentó declaración y sí tuvo cuota íntegra, y aun así no practicó la deducción.
Queda un supuesto intermedio: que la ausencia de cuota previa derive de un error, por ejemplo haber omitido rentas que debían declararse. Ahí el resultado depende de las circunstancias, y corresponde al contribuyente acreditar que el error se cometió y que las razones que lo motivaron eran razonables.
Situación 3. Divorcio y extinción del condominio
Dos excónyuges compraron antes de 2013 al 50 % y ambos deducían por su mitad. Tras la separación, uno se queda con el 100 % de la vivienda y asume la totalidad del préstamo. ¿Qué ocurre con la parte adquirida después de 2012?
La DGT venía sosteniendo que esa mitad, adquirida ya bajo el régimen suprimido, quedaba fuera. El criterio cambió a partir de la resolución del TEAC de 1 de octubre de 2020, aplicada por la propia DGT en la consulta vinculante V0683-21, de 23 de marzo de 2021, y reiterada en otras de las mismas fechas.
El criterio actual es que quien obtiene el 100 % de la vivienda puede aplicar el 100 % de la deducción, calculada sobre las cantidades satisfechas por la totalidad del préstamo. Con dos condiciones: haber practicado la deducción antes de 2013 en proporción a su participación, y no haberla agotado. El límite es lo que ese excónyuge habría podido deducirse desde la extinción del condominio.
Resumen por situación
Situación | Criterio aplicable | Qué hay que acreditar |
|---|---|---|
Cancelación del préstamo con el precio de venta | TEAC 20/10/2025 (R.G. 2995/2025) | Cancelación efectiva y comprobación patrimonial del art. 70 |
No se dedujo antes de 2013 por no estar obligado a declarar | TEAC 22/04/2024 (R.G. 765/2023) | Ausencia de obligación de declarar en esos ejercicios |
No se dedujo por falta de cuota íntegra | TEAC 22/04/2024 (R.G. 765/2023) | Declaraciones previas sin cuota sobre la que deducir |
No se dedujo por no superar lo invertido en vivienda anterior | STS 1626/2023, de 4 de diciembre | Cálculo de bases deducidas en la vivienda precedente |
Extinción de condominio tras divorcio | TEAC 01/10/2020 y DGT V0683-21 | Deducción previa proporcional y saldo pendiente |
Cómo se recupera lo de ejercicios anteriores
La vía es la solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, ejercicio por ejercicio.
El plazo es de cuatro años, contados desde el día siguiente a la finalización del plazo de presentación de cada declaración. Como el plazo de la renta termina el 30 de junio, la regla práctica es sencilla: la declaración de un ejercicio prescribe el 30 de junio del cuarto año siguiente. A finales de 2026, eso deja abiertas las de 2022, 2023, 2024 y 2025; la de 2022 decae el 30 de junio de 2027.
Con el tope anual de 1.356 euros por contribuyente, cuatro ejercicios abiertos pueden suponer hasta 5.424 euros, y el doble en una unidad familiar donde ambos cónyuges tuvieran derecho. La cifra real depende de lo satisfecho cada año y de la cuota disponible.
Dos advertencias de método:
Solicitud por ejercicio, no una genérica. Cada año tiene sus importes, su cuota y su cálculo patrimonial.
El expediente se arma antes de presentar. Escritura de compra anterior a 2013, declaraciones donde se practicó la deducción, escritura de venta y cancelación registral, certificado de capital pendiente, y el cálculo del artículo 70. Una solicitud sin soporte se deniega y obliga a litigar por algo que podía haberse acreditado desde el principio.
Errores frecuentes
Dar por perdida la deducción al vender. Es justo el ejercicio de la venta el que puede generar la mayor base del régimen.
Olvidar las deducciones anteriores. La deducción es única para toda la vida: lo deducido en viviendas previas y las ganancias exentas por reinversión minoran el saldo.
Ignorar el artículo 70. Es el motivo técnico de denegación más habitual y el menos previsto.
Esperar a la próxima campaña de renta. Cada 30 de junio prescribe un ejercicio completo.
Rectificar sin revisar el tramo autonómico. Algunas comunidades tienen porcentajes propios y el cálculo cambia.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo la deducción por compra de vivienda?
Solo en régimen transitorio, para quienes adquirieron antes del 1 de enero de 2013 y venían aplicándola. No cabe para adquisiciones posteriores.
Vendí mi casa y cancelé la hipoteca. ¿Puedo deducir ese año?
Según el criterio del TEAC de octubre de 2025, sí: las cantidades destinadas a cancelar el préstamo forman parte de la base, con el límite de 9.040 euros y cumpliendo la comprobación patrimonial del artículo 70.
Nunca me deduje antes de 2013 porque no me salía a pagar. ¿Tengo derecho?
Si no tenías cuota íntegra sobre la que deducir, o no estabas obligado a declarar, el criterio del TEAC te reconoce el derecho en los ejercicios posteriores en los que sí tengas cuota.
Me quedé con el 100 % de la casa tras el divorcio. ¿Deduzco por todo?
Puedes aplicar la deducción sobre la totalidad del préstamo si venías deduciendo por tu mitad antes de 2013 y no has agotado la deducción, con el límite de lo que te quedaba por deducir.
¿Cuántos años atrás puedo reclamar?
Los ejercicios no prescritos, que son cuatro contados desde el fin del plazo de presentación de cada declaración. Cada 30 de junio se cierra uno.
¿Y si la Agencia Tributaria me deniega la rectificación?
Cabe recurso de reposición en quince días hábiles o reclamación económico-administrativa ante el TEAR en un mes, ambos desde la notificación. Si la denegación contradice un criterio del TEAC dictado en unificación de criterio, ese argumento es especialmente sólido, porque vincula a los órganos de aplicación de los tributos.
Cómo lo revisamos
El análisis empieza por la cronología: fecha de adquisición, ejercicios en los que se practicó la deducción, importes deducidos a lo largo de la vida del contribuyente y viviendas anteriores. Sobre esa base se determina el saldo pendiente, se calcula ejercicio a ejercicio la base y la comprobación patrimonial, y se preparan las solicitudes con su soporte documental.
Si del análisis resulta que no queda saldo deducible o que la vía no prospera, lo diremos antes de iniciar el trabajo.
¿Compraste tu vivienda antes de 2013?
Revisamos si te queda deducción pendiente y qué ejercicios siguen abiertos. Envíanos la escritura y tus últimas declaraciones: te confirmamos si hay recorrido en menos de 24 horas.
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