Arrendamiento de inmuebles: ¿puede existir actividad económica si la gestión se externaliza?
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La Dirección General de Tributos (DGT) ha abordado una cuestión frecuente en sociedades patrimoniales y estructuras inmobiliarias: si el arrendamiento de inmuebles puede considerarse actividad económica cuando la gestión se subcontrata a una empresa especializada.
La respuesta, aunque con matices, abre la puerta a que la externalización de la gestión no impida necesariamente que exista actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades.
El punto de partida: el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, establece que existe actividad económica cuando se ordenan medios de producción o recursos humanos con la finalidad de intervenir en el mercado.
En el caso específico del arrendamiento de inmuebles, la norma introduce un requisito adicional: "(...) se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa".
Este requisito ha generado numerosos conflictos en la práctica, especialmente en sociedades inmobiliarias que gestionan un patrimonio significativo pero que recurren a gestores profesionales externos.
El caso analizado por la DGT, trata un supuesto de una sociedad dedicada al arrendamiento de un amplio conjunto de inmuebles, donde la sociedad cuenta con un empleado a jornada completa dedicado a la gestión del arrendamiento, pero pretende externalizar dicha gestión a una empresa especializada en gestión inmobiliaria, con personal cualificado y estructura propia.
La duda planteada es clara: ¿seguiría existiendo actividad económica si los medios humanos se subcontratan?
La DGT recuerda que el concepto de actividad económica debe interpretarse teniendo en cuenta la realidad empresarial y la organización efectiva de la actividad.
En este contexto, señala que la subcontratación de la gestión puede ser compatible con la existencia de actividad económica, especialmente cuando el volumen y complejidad del patrimonio inmobiliario justifiquen acudir a profesionales especializados.
Es decir, lo relevante no es únicamente si los medios humanos son propios o externos, sino si existe una verdadera organización empresarial destinada a intervenir en el mercado de arrendamiento.
No obstante, la DGT introduce una cautela importante: la valoración definitiva corresponde a los órganos de comprobación e investigación de la Administración tributaria, que deberán analizar las circunstancias reales del caso.
Entre otros factores, pueden resultar relevantes:
el volumen del patrimonio inmobiliario gestionado
la complejidad de la actividad
la estructura organizativa existente
el papel real de la sociedad en la gestión de los arrendamientos
En definitiva, la Consulta Vinculante V1963-2025 refleja una interpretación más flexible del concepto de actividad económica en el arrendamiento de inmuebles, pues en determinadas circunstancias, la subcontratación de la gestión inmobiliaria puede ser compatible con la existencia de actividad económica, siempre que la actividad esté efectivamente organizada y orientada al mercado.
No obstante, se trata de una cuestión esencialmente casuística, que exige analizar en detalle la estructura y funcionamiento de cada sociedad.
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